房地产企业成本费用、建筑工程包工等参照标准

房地产企业成本费用、建筑工程包工等参照标准

　　景观生态毯,达恒景观护栏,点式景观通过税务检查发现,房地产往往会人为增大各项成本（比如:建安成本、绿化成本等），来达到少缴企业所得税、土地增值税的目的。

　　实际上，房地产企业为了获取更髙的利润，几乎釆用全过程成本控制，即对项目开发的每个阶段都实行成本控制,房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。

　　以下列举了行业标准供大家参照，检查人员学会从涉案企业项目预算、决算报告入手，查建筑主材用量、核前期施工土方、算实际工程成本等等，通过内查、外调，最终锁定证据，挤出了房企开发项目成本中的“水分”。

　　房地产开发成本主要有以下9个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、增值税。

　　土地成本因地而异，但经过07年的行业疯狂后，土地成本水涨船高！而且不管是大小城市，土地成本都是一般商品房成本的主要构成之一（高端住宅如别墅、排屋等除外，下同）。现在在县城，经济发达的都达到到100万/亩左右，甚至超过。而在一些大城市，基本上在市区的都超过500万/亩折合到销售价格中，则必须通过容积率换算成楼面价（即每建筑平方米里的土地成本）,简单的公式是楼面地价二地价（单位：万元/亩）4-666.674-容积率

　　例：地价100万/亩，容积率3.0,楼面地价为500元/㎡；地价500万/亩，容积率3.0,楼面地价2500元/㎡。

　　所谓的容积率，就是建筑面积除以占地面积。一般而言多层容积率：约1.5左右,最大不能超过2,超过2的也有，但品质很差；小高层容积率:约2.5；高层容积率：约3.5.所以,大家在买房的时候，可以先了解一下地价多少，然后在工地的公示牌上找到容积率（一般工地都有的）。一算就大概知道楼面价多少钱。

　　建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都基本上差不多，小城市也只是人工费和地材（即土方材料）低些。一般而言，成本控制好点的企业基础建安造价如下（以三线元/就，全框架多层多成本100元/㎡；

　　小高层（10-17层）：800元/㎡-1000元/m不含电梯），一部电梯约25万元，摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/㎡左右，18层以上（含18层）须配两部电梯，成本约增加60元/㎡；

　　钢筋含量是高层建安造价的重要指标，国标为68kg/]tf,目前钢筋价格约为3500元/吨。取平均值折合一平方的成本约250元（含人工费）。这还不包括其他水泥、沙子、磨具等费用。

　　国家倡导的节能型住宅建安成本要增加200元/㎡左右；而且,一些好的小区，外墙贴大理石、贴面砖都是要增加成本的。

　　包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等,除掉景观外，成本约200元/㎡。（以三线城市为例，一线%）

　　景观因项目而异。如果是世界级景观设计公司设计的（如：易道、泛亚、贝尔高林等），设计费用和施工费用一般不低于300元/㎡（设计对施工有费用要求）；如果是国内公司设计的,则不等。

　　不超过100元/旅。但都是需要打擦边球，需要公关（同样以三线城市为例，一线.

　　营销代理费主要有营销代理和广告两项费用。一般一线%（楼盘多,销售压力大，可以理解），三四线.财务费用

　　根据公司和开发的项目不同，差别较大,一般为20-200元/就（以三线城市为例，一线.行政事业收费

　　这是不透明的。差距相当大，标准全国统一，但公关后取费不同。具体费用省略，只举一例人防工程收费：

　　土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；

　　刮大白第一遍300平米/天，第二遍180平米/天，第三遍压光90平米/天